商业地产行业现状 供给需求均放缓 办公楼市场具有可持续发展潜

2022-09-08

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  商业地产,指作为商业用途的地产,亦称商铺地产;以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。

  自改革开放后,我国商业地产行业正式进入起步阶段,其中东南沿海经济区逐渐出现副食品商店、集市、供销社等商业业态。1992年-2002年,国内商业地产行业得到较快发展,尤其是北京、上海、广州等大型城市涌现出百货店、超市这类商业。此后十年间商业地产逐渐成型,商业业态更为丰富,比如商业步行街、购物中心、专业市场等,这些商业地产主要集聚于全国大中型城市或区域。2012年后,我国商业地产行业发展地更为有序成熟,开发形式及开发理念均呈多样化态势。

  根据观研报告网发布的《中国商业地产行业发展深度研究与投资前景预测报告(2022-2029年)》显示,2017-2019年我国商业地产年度指数整体持续走高,2020年受疫情影响,国内商业地产行业市场回落,指数有所下跌;2021年经济及消费恢复态势向好发展,商业地产市场回暖,指数显著上涨,其中第四季度商业地产指数为153.41,比上季度环比增长17.61。此外我国商业地产行业呈现周期性规律,四季度指数最高。

  一方面从我国商业营业用房供给来看,近年来商业营业用房新开工面积增长步伐放缓,2017-2021年商业营业用房新开工面积从20484万平方米减少为14106万平方米;2021年新开工面积同比减少21.7%,至2022年4月累计新开工面积2751万平方米,同比增速-27.3%。表明我国商业营业用房去库存持续长周期但已取得不错成效。

  同时国内商业营业用房销售额逐年递减,2020年销售额首次跌破10000亿元,同比增速为-11.2%;2021年商业营业用房销售额持续下跌到9692亿元,至2022年4月累计销售额2334亿元,比同期增加1.0%。

  无独有偶,随着城市可用土地资源的日趋减少,土地竞争愈发激烈,会进一步压缩房企利润空间;另外电商的快速发展严重冲击传统商业,因此行业内投资积极性降低,我国商业营业用房开发投资力度逐年下降,从2017年的15640亿元缩减为2021年的12445亿元;至2022年4月商业营业用房行业共投资3259亿元,累计增长-5.3%。未来后疫情时代,在三四线城市商业的不断发展下,商业营业用房投资市场会逐渐恢复常态。

  另一方面从我国办公楼行业来看,2017-2021年国内办公楼新开工面积波动变化,2019年新开工面积达到近几年的最大值,为7084万平方米,同比增长17.1%;此后办公楼新开工面积连续下滑,2020、2021年新开工面积分别为6604万平方米、5224万平方米,2021年下降幅度扩大到20.9%;至2022年4月累计办公楼新开工面积1023万平方米,较同期同比降低19.5%。

  值得注意的是,北京、上海、广州、深圳这四个一线重点城市的办公楼租金均出现不同程度的下跌。其中北京办公楼租金跌幅最大,月度租金从2019年Q4的358.7元/平方米下降到2022年Q1的323.2元/平方米;广州办公楼租金跌幅最小,2022年Q1月度租金为168.4元/平方米,比2019年Q4降低9.6元/平方米。

  与此同时,由于经济下行压力导致国内办公市场需求也有所下降,2017-2021年办公楼销售额连年下滑,至2021年办公楼销售额同比减少6.9%,为4701亿元;2022年4月累计销售额1104亿元,同比增长-5.2%。

  我国办公楼市场发展受宏观经济影响较大,当国内经济增速提升时,给办公楼投资市场带来积极影响,具体表现在2019年办公楼投资额稍有回升,同比增长2.8%;2020年投资额再次同比增长5.4%,投资规模达到6494亿元;随后2021年又回落,2022年前四月我国办公楼投资额累计为1554亿元,同比降低8.25。虽然办公楼投资市场受疫情和房地产政策压制,但整体仍保持高位。

  2021年以来我国大宗物业投资市场迎来强劲复苏,在此市场环境下商业地产行业投资有望增添。根据2022年第一季度的商业地产投资业态来看,办公楼投资额约是全国商业地产投资总量的一半,可见办公楼最为受到市场重视。一般来说办公楼投资回报率为8%-10%,较其他业态相对较高,如此高性价比的选项更能带来稳定良好收益;另外随着“共享”的深入发展,办公空间升级转型成“共享办公”模式,办公楼市场具有长期可持续发展潜力,未来办公楼将在城市地位中发挥巨大作用。

  基于国内经济的高速发展、消费结构的升级以及城市化进程的推进,我国商业地产行业在二三十年时间内实现了跨越式发展,但整个行业存在严重的同质化现象。为改变商业地产的这种不利局面,国家及地方政府开展培育国际消费中心城市的建设规划,以北京、上海、广州、天津、重庆五个城市为试点对象,带动其他城市释放消费潜力,构建强大国内市场。从发展趋势看,这将为商业地产行业提供新型特色的消费环境和创新的消费机制体制。(PY)