商业地产稳定发展发债获得增信支持

2022-09-02

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  新城控股(601155)发布2022年中报,主要内容如下:2022年上半年公司实现营业收入428.03亿元,同比下降45.89%,归母净利润30.10亿元,同比下降30.11%,EPS1.33元。其中第二季度单季实现营业收入241.25亿元,同比下降60.75%,归母净利润25.00亿元,同比下降33.59%,EPS1.10元。

  业绩承压,收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%,业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括:1)营业收入同比下降45.89%,是拖累业绩的最主要因素;2)收入下降幅度超过期间费用,导致三费率上升;3)投资收益由去年同期的4.91亿下降至0.64亿元。不过,公司2022年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。

  销售下滑,但回款表现良好。2022年上半年,受行业下行趋势影响,公司销售表现下滑,实现合同销售金额651.60亿元同比下降44.62%,销售面积657.20万平方米,同比下降39.54%。公司践行企业社会责任,响应“保交楼”政策,在报告期内一共组织交付了近4万套物业。公司紧抓销售和资金回笼,实现760.30亿元的全口径资金回笼,全口径资金回笼率为117%(按全口径回笼/全口径签约计算)。

  商业收入持续增长,出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好,上半年租金同比增长16.57%,出租率达到96.01%。截至报告期末,公司商业广场布局135个大中城市、189个综合体项目,开业面积达1189.06万平方米,出租率达96.01%,实现租金收入43.96亿元,同比增长16.57%,对公司业绩贡献逐步提高。

  三道红线继续达标,发债获得增信支持,融资成本下降。公司积极响应三道红线政策,报告期末公司全部指标均达标,剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06。2022年上半年,公司发债获得增信支持,中债信用增进公司和上海银行联合为公司10亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW)。同时,公司在境外新发优先绿色美元票据,募集资金1亿美元,成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发,也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.50%,相比去年年末下降7BP。

  预计2022-2024年营业收入为1397.96亿元、1494.68亿元、1671.01亿元,归母净利润为116.53亿元、125.04亿元、131.14亿元,EPS为5.15元、5.53元、5.80元,对应PE为4.04倍、3.76倍、3.59倍,公司虽属民营房企,但长期以来财务稳健、经营良好,“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力,首次覆盖给予“推荐”评级。