讲堂 也没那么复杂 —— 房地产开发流程就这几步

2022-09-08

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  导语:房地产是土地和房屋相结合而形成的一种社会经济形态。自从2004年经营性用地实行“招拍挂”制度以来,我国房地产行业迎来了快速发展的黄金十五年,对国内GDP的增长、城市化进程的推进和上下游产业的协同发展产生了具有深远意义的影响。本文就房地产行业的土地获取、规划设计、报建与施工、开发流程、商品房预售、竣工及验收备案五部分开发流程进行讲解。

  2002年国土资源部下达《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定以后经营性用地必须实行“招拍挂”的出让方式。

  自此,国有土地招标拍卖供地作为一种市场配置方式被确认下来。土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料,向国土资源局提出申请,办理《不动产权证书》。

  土地一级市场是指国有土地使用权出让的市场。一级市场土地获取的交易主体是政府,是由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。一级市场土地使用权的出让主要采取竞争获取和协议获取两种形式。

  其中,竞争获取包括拍卖、招标和挂牌三种公开竞争方式。协议获取则是一种土地受让人主动向政府提出有偿使用土地意愿,双方进行谈判和协商的出让方式,该方式未引入竞争机制,不具备公开性。协议获取通常适用于市政公益事业项目以及一些工业及非营利性项目。

  土地二级市场是指国有土地使用权转让的市场。二级市场土地获取通常是指已经在一级市场取得使用权后再次通过项目收购的方式获得使用权。

  随着土地资源稀缺性的逐渐提升,一级市场目前可供出让的土地将逐渐减少,而二级市场将逐渐成为房企获取土地开发资源的主战场。

  在土地获取阶段中,房地产企业的资金来源主要包括自有资金和有息负债。其中,有息负债主要以信托融资中的部分非标产品为主。

  在2016年以前,房地产企业可以通过信用债的方式进行融资,用于土地资源的获取,但是2016年以后,随着监管层对产业政策的收紧,境内债和境外债通常不允许用于拿地。

  完成土地获取的房地产企业在施工建设前,需向当地的规划局申请《建设用地规划许可证》,确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

  在取得《建设用地规划许可证》后,建设单位需要对待开发项目进行规划设计,设计方案完成后,需要向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理《建设工程规划许可证》。

  在前期工作完成后,建设单位要向建委申办项目报建,取得《工程建设项目报建证》;报建证取得后,建设单位在办理完施工、造价等一系列手续后,可向建设管理相关部门提出开工申请,最终取得较为重要的《建筑工程施工许可证》。自此,项目从拟建状态转为在建状态。

  在开发施工过程中,房地产企业主要的融资来源包括:银行贷款、信托、信用债、ABS、供应链融资等。银行贷款主要指开发贷,土地四证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)齐全的房地产企业可以向银行申请开发贷。

  此外,对于符合“432”要求的房地产企业可以发行房地产信托。在“432”要求中,“4”是指开发商进行信托融资前要拿到前文所提的土地四证;“3”是指开发商至少投入30%的自有资金;“2”是指开发商必须具有国家二级资质。“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线,其核心是为了防止圈地炒地、工程烂尾等投机套利行为。

  商品房预售制度起源于中国香港,指的是在房地产项目开工后达到一定的条件便可提前售予购房者,购房者需预先支付一定的定金或房款的商业模式。

  我国在1994年出台了《城市房地产管理法》,建立起商品房预售许可制度。这一阶段,取得《商品房预售证》尤为关键。

  当建筑工程竣工后,需要到规划局等相关部门申请规划、环保、消防等一系列专项验收,取得各部门的验收文件,再组织工程竣工验收并编制验收报告。

  在竣工验收合格后交付购房者之前,需要向当地房管局申请房地产产权初始登记,办理后便可向购房者交付使用,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。