1月上海房地产市场报告丨供需两旺房企积极推货

2022-08-29

来源:华体会体育app 作者:华体会体育app在线登录

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  2021年12月,上海房地产市场新建住宅供需两旺,第五批次房源供应稳定,月内共有42个项目开盘,其中22盘日光,20盘触及积分制。

  供应上,第五批房源全部取证开盘入市,12月中公布第六批集中入市房源,将于1月中旬陆续开盘,有望带动成交平稳运行。

  土地市场方面,2021年11月29日-12月3日上海第三批集中供地开拍,本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块,9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

  27宗商品住宅用地于11月29日-12月4日分批出让,27宗商品住宅用地共摘金467亿元。

  城市更新方面,上海世博、招商蛇口、万科及中交房地产联合设立100亿上海城市更新引导基金。

  在增量逐渐向存量过渡的时期,城市更新愈发受到重视,上海亦是如此,城市中心城区旧改在各项政策下加速进行。2021年上海中心城区成片二级旧里改造计划完成量为70万平方米,2022年为40余万平方米,这意味着中心城区成片二级旧里改造已至尾声,而难度更高的零星二级旧里余量为40万平方米 ,计划于十四五期间完成。

  事实上,城市更新项目拥有体量大、开发周期长、资金要求高等特点,对于上海旧改而言,资金要求更高,实施城市更新比别的城市难度更大 。因此,这种多方联合设立城市更新基金的模式或将成为行业发展的突破点。

  近期,中交联合万科、招商蛇口多家房企联合设立100亿上海城市更新引导基金,投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

  这并非上海的第一个城市更新基金,2021年6月2日,上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金,总规模约800亿元人民币,上海地产与招商蛇口、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金纷纷入局。

  对于房企而言,与上海地产合作参与城市更新基金将撬动上海城市更新市场,拓展业务发展的第二赛道。因上海城市更新采取政企合作,以区为主的政策,进入城市更新领域需要较强的政府关系,而上海地产作为本地国企,能更好引导着城市更新发展方向。

  从基金的出资方来看,上述基金的募集规模为人民币100.02亿元,其中,上海地产与国君创投出资0.01亿元,此外,上博出资40亿元,中交、万科、招商蛇口各出资20亿元。国君创投与上海地产主要负责基金的投资管理,即寻求优质投资标的、完成土地整理、住房改造等等,而其他参与企业则负责提供资金。

  2021年11月29日-12月3日,上海进行第三批集中供地竞拍,本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块,9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

  其中,27宗涉宅地块全部成交,包括24宗普通商品住宅用地,2宗城中村改造商品住宅用地和1宗双定双限地块,共摘金469.19亿元。对比全年三个批次的集中供地情况,溢价率呈现逐步降低的趋势,其中普通商品住宅用地溢价率分别为5.78%、3.86%、3.33 %。

  本次拍地体现出底价成交与一次报价成交两极分化的现象,共有9宗地块溢价,报价过程均触及中止价,进入一次报价程序,9宗溢价地块溢价率最高为9.39%,最低为7.99%。

  2021年12月9日,上海地产底价竞得上海海闵行虹桥商务区3宗商业用地,总成交金额22.7亿,平均楼面价10000元/㎡。

  上海地产土储较多,但实际开发较少,许多地块会在后续出让给其他房企,本次交易或是为政府揽储。

  2021年下半年上海地产频繁挂牌出让旗下项目公司,8月份挂牌虹极置业、虹权置业100%股权以及对应债权,上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块,总土地面积199.51亩,总建筑面积24.12万平方米,由上海地产于去年10月竞得。

  2021年7月份,上海地产挂牌上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权,弘安里持有上海虹口区四川北路街道地块资产,该地块于2021年2月7日被上海地产竞得,总成交价111.35亿元。而后,招商和融信竞得该项目公司股权及债权。

  月内上海楼市供需两旺,共推出42盘,其中22盘日清,20盘触及积分制。12月高分盘频现,有3盘突破80分,分别为九庐、碧云遵邸、万科天空之城。

  其中,九庐需要98.4的积分才能入围,九庐位于浦东小陆家嘴核心区域,内环区域的热门源于限价与供应稀少。虽然上海今年发布了二手住宅指导价政策调控楼市,但内环区域一二手倒挂仍突出,积分认购以来高分盘频现,区域整体去化优于外环区域。

  据观点指数监测,九庐目前已开三期,分别于2018年10月、2019年8月、2021年12月开盘,销售均价分别为12.8万/平方米、12.8万/平方米及13.5万/平方米,微幅上涨,去化表现出色,首期及三期均取得开盘当日售罄的佳绩。

  12月,年底房企积极推货,冲刺业绩并回笼资金,而上海则是房企的主要战场之一。

  据观点指数监测,月内有42个项目开盘,处于年内高位,其中多家房企推出多个项目,融创推出4个,万科、保利、金地等均推出3个项目,本地房企大华也推出2个项目进行年底冲刺。

  今年下半年以来房企销售疲软,据观点指数发布的《2021年度房地产企业销售表现》,12月多家房企销售同比下跌,环比微增,从结构上看,头部房企有更大的资源调动能力,因而在12月的冲刺中表现更优。

  以融创为例,11月销售额为367.4亿元,12月则恢复至478.2亿元的水平,上海区域12月多个项目入市为融创贡献了超百亿的销售额。

  值得关注的是,12月,上海公布第六批集中入市房源,融创又有多盘即将入市,取证近3000套。

  本次第六批集中入市房源共计涉及57个项目,总建筑面积约196.9万平方米,合计17487套房源,环比增加15%,是2021年最后一批次集中入市房源,目前多个项目已完成或正在认筹,将于1月中旬陆续开盘,有助于稳定供应。

  项目上,上海去化率显著高于全国市场,在限售价与限地价的背景下,房企能在上海获得合理的利润。但区域分化有所加剧,内环项目打新成常态,环外则显著分化。

  传导到土地市场则表现为热门地块受到房企追逐,非中心城区地块遇冷,城司托底的局面仍将存在。

  2021年以来,土地端房地联动稳定价格预期,集中房源入市及积分认购稳定供给,学位房政策及二手住宅指导价政策打击了炒房客群,一二手倒挂现象有所减弱,住房回归刚需。