龙湖、华润、绿地组团涌入南宁商业这“半壁江山”支棱起来了!

2022-07-25

来源:华体会体育app 作者:华体会体育app在线登录

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  (?点击查看),重点解读了撑起南宁商业“国际范”新Flag的3大市级商圈——埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈。

  据《南宁市建设国际消费中心城市商业网点规划和行动计划(2021-2025)(征求意见稿)》(以下简称为《规划》),“两轴三核十五圈”商圈格局中,15个区域级商圈现有商业存量约430万㎡,约占18个商圈商业总存量的55%;至2025年,商业规划面积总量将控制在605万㎡以内,约占18个商圈商业规划总量的56%。

  知名企业或知名商业产品线的“广西首站”:凤岭南商圈、凤岭北商圈、兴宁东商圈、青秀万达商圈、沙井商圈

  不甘落后的老城区商圈:北湖商圈、淡村商圈、大学商圈、安吉商圈、古城路-七星路商圈、大沙田商圈

  五象新区是南宁市“重点向南”催生的新区,打造新CBD。规划高起点,商业配置“豪华”。新区内不仅有1个城市级商圈——五象新区商圈,还组合了2个区域级商圈——五象玉洞商圈、龙岗商圈。

  五象玉洞商圈,位于南宁五象新区的新兴商圈,范围为玉洞片区地铁2号线号线上盖周边。

  商圈内现有存量商业面积约17万㎡,重点商业项目有南宁五象万象汇、魅力万科里、祖龙ACMALL、瑞和·购物公园等。

  2016年,万科商业南宁首秀——魅力万科里,拓荒五象新区。该项目为万科魅力之城的社区商业配套,主要配置了健身中心、幸福街市以及餐饮、药店、社区超市等居民日常所需的业态。

  2021年9月,华润万象生活南宁首座万象汇——南宁五象万象汇开业,带来华南首家超4000㎡的超市万家CiTY、广西首家meland club高端旗舰店,以及五象新区首家MUJI、URBAN REVIVO、POP MART等高人气零售品牌,带动了商圈的迭代升级。

  同年11月,祖龙集团旗下首座购物中心祖龙ACMALL亮相,引入了广百家超市、中影龙宇国际影城等150+品牌,还带来了持续9个月的清明上河图科技艺术沉浸展,为五象玉洞商圈补充了多元化的消费体验。

  增量方面,根据《规划》,五象玉洞商圈2025年商业规划面积将控制在30万㎡以内。

  筹备期项目有合景·悠方(南宁天汇)、南宁五象宝能城、翡翠中央万科里等,预计带来近18万㎡商业增量。如这些项目在2025年前陆续开业,五象玉洞商圈的商业规模将达到35万㎡,超过现有规划。

  龙岗商圈位于邕江南岸,商圈范围为江湾路以南、新邕路以北区域。这个商圈不仅在五象新区规划范围内,也归属于龙岗商务区,计划打造为商务商贸、文化娱乐结合的区域级商圈。

  2017年,万达旗下首座“万达茂”——南宁万达茂开业,拉开龙岗商圈Mall时代序幕。这是万达第四代产品“文商旅综合体”,也是广西首个规划室内大型主题乐园的文旅项目,已于2019年被评为国家4A级景区。

  项目开业时引入了万达影城、蹦床公园、大玩家、宝贝王等游乐型主力店,以及超40家特色餐饮品牌。项目内的“桂文化室内恒温乐园”配有漂流、室内速降跌落过山车等多个游乐项目,消费者逛Mall游乐两不误。

  据《规划》,龙岗商圈2025年商业规划面积控制在30万㎡以内。但从赢商大数据初步统计的筹备期项目来看,这一容量有望突破。

  ·占地335亩的英伦风情文旅小镇——中国锦园,规划了约18万㎡地下商业空间。

  五象新区“潜力CP”被众多名企青睐外,南宁凤岭南、兴宁东、青秀万达、沙井等区域级商圈亦被龙湖、新城、绿地等企业“相中”,成为它们进入广西市场的首站。

  凤岭南商圈,南宁“东扩”发展带动的新兴商圈。商圈范围为青环路以东,民族大道、柳南高速以南,蓉茉大道以西,邕江以北区域。

  目前,该商圈发展尚不成熟,现有存量商业主要包括保利·时光里、保利·若比邻、东方广场等,以及创意文旅街区——东方之梦商业街。

  东方之梦商业街,由广西恒大企业集团开发建设,占地80亩,商业面积约6万㎡,设计融入了广西、安徽、东南亚等地的民族建筑元素,引进了广百家超市、香天下火锅等品牌。但由于地理位置较偏,且周边楼盘入住率不高,客流较少,招商受阻,未能有效带动商圈升级。

  2022年,广西首座龙湖天街将重磅亮相。其位于凤岭滨江板块,商业体量12万㎡,引入了华为广家千坪智能生活馆、全棉时代广西最大旗舰店、孩子王广西首家智慧旗舰店、优衣库区域标杆形象店、URBAN REVIVO南宁东首进形象店等标杆品牌高量级店型,还将打造北京华联全国首家城市定制旗舰店、博纳影院南宁首发城市元素店等城市定制店。

  此外,保利领秀前城带来21万㎡大型商业组团,涵盖保利商业全系产品——时光里、若比邻、保利广场,中央公园主题街区、滨江风情商业街(江景主题商业)。目前,时光里与若比邻已经开业。

  早期以南宁“中央居住区”为规划,凤岭北近10年先后涌现了一大批住宅小区。居住人口逐步集聚,凤岭北商圈随之应运而生。商圈整体范围北至凤岭北路,南至云景路,西至厢竹大道,东至凤凰岭路、翠竹路。

  凤岭北商圈现有存量商业面积约25万㎡,代表商业项目有德利AICC、威宁·金菊邻家广场、霖峰壹號时代里等。根据《规划》,该商圈2025年商业规划面积将控制在35万㎡以内。

  德利AICC开业,填补了凤岭北无大型商业的空白。近两年,因引进金色阳光超市以及爸爸炒料牛排老火锅、JX蹦迪星球、TRIPHOUSE气泡等网红品牌,项目人气有所提升。但因业态组合以餐饮为主,类型较单一。

  霖峰壹號时代里为综合体项目霖峰壹号的商业配套,整体为「开放式街区+盒子」形态。街区部分已开业,以教育培训、生活服务、餐饮业态等社区配套为主,盒子部分暂未开业。

  邻里商业中心威宁·金菊邻家广场于2020年12月开业,以“公共服务+社区商业”为特色,除商超、教培业态,还引入了瑶长府凤岭旗舰店、清漫音乐派对餐吧、THE ONE天吧等餐饮品牌,聚焦周边社区居民的日常消费体验需求。

  2020年,长虹路万科里开业,聚焦“家庭欢聚中心”,围绕创新邻里社交、精品购物、休闲美食空间、儿童成长陪伴等功能进行业态布局。

  长虹路万科广场计划于2022年底开业,这是广西首座万科广场,定位为“南宁东品质生活探索地”,以“长虹时光”为主题打造七彩商业空间。填补长虹路商业空白的同时,助推凤岭北商圈商业结构从“社区商业为主”的单一形态升级为“社区商业+综合型品质Mall”综合形态。

  兴宁东商圈范围涵盖那安快速路以南,秀厢大道、长虹路以北,邕武路以东的区域,是兴宁区的新兴区域,商业存量约23万㎡,不及同属兴宁区朝阳商圈的1/3,代表商业项目有兴宁吾悦广场、首创奥特莱斯等。

  2018年,新城商业进驻广西的首个商业项目——兴宁吾悦广场开业,为兴宁东商圈带来了200余家品牌,包括永辉超市601933)、星轶影院、多奇妙儿童乐园、马尚云端等广西首店。

  2021年,首创钜大在广西的首个奥莱项目——首创奥特莱斯正式开业。这是广西首座纯正欧式奥莱小镇,引进了全国首家爱德华香草农场、步步高002251)超市、PRADA、ARMANI、GUCCI等300多家品牌,进一步提升兴宁东商圈的品牌丰富度。

  从赢商大数据初步统计的筹备期项目来看,至2025年,兴宁东商圈商业规划面积或将突破规划中的25万㎡容量。由盛天商业打造的兴宁东郡盛天地预计今年开业,“街区+公园”的购物空间进一步带动兴宁东商圈商业形态的多元化。

  商圈现有存量商业面积约40万㎡,2025年商业规划面积不超50万㎡。已开项目主要包括青秀万达广场、绿地289上海天地、广西富安居(国际)家居建材广场、内街文化创意园等。

  2014年,南宁青秀万达广场开业,正式拉开该商圈的发展序幕。这是万达在广西首个第3代综合体项目,也是广西第2座万达广场。开业时引进了万达百货、万达IMAX影院、大歌星KTV等8大主力店以及130余家品牌。

  开业当天,客流量近30万人次,销售额近2000万元,刷新了南宁购物中心的单日客流及销售纪录。

  2017年,绿地集团进入广西的首个商业项目——绿地289上海天地,进一步扩充了商圈阵营。该项目为“商业街区+mall”形态,街区设计融合上海传统石库门里弄文化,海派风情浓郁,于2020年获批国家3A级景区。

  沙井商圈范围为由沙井大道、上津路、三津大道、南站大道围合而成的区域。官方统计,商圈现有商业存量约92万㎡,但实际上,南宁华南城作为沙井商圈的核心项目,已极大地扩展了此容量。

  2007年,华南城宣布进驻南宁,规划了总建筑面积超488万㎡的南宁华南城,分两期开发。

  南宁华南城一期总建筑面积约200万㎡,已开业面积约60万㎡,囊括华盛奥特莱斯、1688广场购物中心、阿尔特麦仓储超市等商业业态,以及家居建材、电动车城、纺织服装、窗帘批发、茶叶交易等专业市场,还有东盟国家产品展示中心、体育产业园、新能源汽车产业基地、乾龙物流等,沙井商圈雏形由此奠定。

  根据《规划》,该商圈2025年商业规划面积控制在110万㎡以内。预计今年11月,沙井商圈将迎来广西首座杉杉奥特莱斯广场。

  2021年,杉杉商业拿下位于沙井大道以西的202亩商业用地,计划借鉴南宁扬美古镇民居风格,以“城市中的公园+商业综合体”组合,打造广西首个轻旅游度假奥莱广场。

  届时,沙井大道上将集聚2个奥莱项目,差异共生推动沙井商圈进一步升级演化。

  老城区商业蝶变,不止于朝阳市级商圈,更多丰富的细节落在了区域级商圈——它们或积极谋变,焕发新生;或囿于困局,等待向上跃升的机会点。

  北湖商圈范围南至清厢快速路、望州路,东至邕武路,北至地铁3号线,西至安吉大道、友爱路。位处南宁老工业中心,味精厂、南棉厂等旧改项目的推进成为商业新生之机会点。

  北湖商圈现有商业存量约23万㎡,代表商业项目有南宁大唐天城(项目前身为南宁味精厂)、江宇世纪广场等。

  2019年,北湖商圈迎来集中爆发——江宇世纪广场开业,带来沃尔玛、万达影城、海底捞、诺伯曼、耐克、麦当劳等200多家品牌。

  南宁味精厂“变身”商业综合体南宁大唐天城,引进南宁首家跑跑迷卡、漫拉迪动漫城,以及西乡塘区首家沃美影城、星巴克、必胜客、韬智书店等。

  根据《规划》,2025年北湖商圈商业规划面积将控制在40万㎡以内。但随着旧改推进与商业氛围提升,北湖商圈对知名开发商的吸聚力日益凸显,商业容量将突破前述规划规模。

  淡村商圈位于南宁烟火气浓厚的老城区——江南区,是目前江南区3个区域级商圈中客流吸聚力最强的商圈,范围为北至五一路、福建路,南至那洪大道、五象大道,西至壮锦大道,东至江南大道。

  目前,淡村商圈集结了江南万达广场、南宁蓝鲸世界等购物中心,以及江南盛天地、百益上河城等开放式商业街区,现有商业存量面积约55万㎡。

  随后,南城百货江南购物广场等项目入市。至此,梦之岛百货江南店、淡村商贸城、南城百货江南购物广场等商业项目形成了五一路上的商业集群。

  江南万达广场于2017年6月开业,这是江南区第一座真正意义上的购物中心,也是彼时江南区体量最大、业态最全的购物中心,带来了万达影城、Zara、优衣库等190+家品牌、40+家江南区首店。

  同年12月,南宁第2座盛天地——江南盛天地以“城南新区首个年轻家庭的一站式生活广场”的商业定位亮相,呈现了潮流、休闲的都市商业街区。

  2018年,由南宁绢纺厂旧厂房改造而成的百益上河城开街,集文化创意园区、展览演艺、小剧场、工业文化长廊、非遗生活馆、艺术酒店、音乐酒吧等于一体,成为南宁新晋网红打卡地。

  在这之后,淡村商圈进入一段平稳期。直至今年年初,定位“奇趣生活新地标”的南宁蓝鲸世界开业。

  这是龙光商业旗舰产品线“蓝鲸世界”首次落地广西,该项目引进了广西首家覔书店、南宁首家KKV以及江南区首家永辉超市、meland、星际传奇等超200家品牌,以近40%江南区首店、20%新形象店的品牌阵容,带动淡村商圈商业升级。

  按照《规划》,淡村商圈2025年商业规划面积将控制在80万㎡以内。预计有华润五一路TOD商业项目、璟悦时光·江南等入市。

  大学商圈范围为北至秀厢大道,南至明秀西路,西至鲁班路,东至秀灵路。商圈内集结了广西大学、广西民族大学等10余所高校,高校师生是主力消费人群。

  目前,商圈内既有南宁百货600712)奥特莱斯广场、相思湖购物公园、华成都市广场等商业项目,又有火炬路、农院路夜市美食街、广西大学站MOREFUN126地铁商业街,现有商业存量约69万㎡。

  火炬路与农院路相连,汇聚了不少美食小吃,是周边高校学生的“深夜食堂”,也是南宁代表性的美食打卡地之一,奠定了大学商圈的“烟火气”。

  2013年,随着南宁百货(新世界店)的开业,华成都市广场、正恒商业广场、陈东购物中心接连入市。

  2016年,地铁1号线开通,南宁首个具有集装箱风格的地下商业创意空间——广西大学站MOREFUN126地铁商业街随即开业。

  2018年,相思湖购物公园开业,大学商圈向西扩展,同时瞄准高校师生升级的消费需求,积极谋变。

  2020年,南宁百货(新世界店)从传统百货商场向奥特莱斯转型,以“南宁百货奥特莱斯广场”的新名字亮相,引进了李宁、华为、喜茶、泸溪河等人气品牌。

  2021年,农院路夜市美食街整改,增加了灯光灯幕、七彩灯光打卡点,进一步丰富游逛体验。

  但沉淀多年,“接地气”的大学商圈整体商业形态仍较传统,且缺乏优质商业,与其以高校师生为主的“年轻化”客群结构并不匹配。

  不过从政府规划来看,这一局面或将改善。以“打造融合商业、文化、生活服务等于一体的区域综合性商业中心”为方向,大学商圈将提升地铁商业街活力,同步发展“年轻新潮”的新型商业,重点引进艺术展、咖啡吧、剧本杀等体验式娱乐业态。

  安吉片区位处南宁老城区西乡塘,于2013年被规划为“安吉CBD”,升级定位为“南宁西部新中心”。南宁高新区生物医药产业园、南宁·中关村000931)等产业园接连落地于此,安吉商圈随之兴起,老城区西乡塘商业格局亦变。

  安吉商圈范围北至地铁3号线,南至秀厢大道,东至安吉大道,西至科园大道。目前,商圈内核心商业项目为安吉万达广场,此外还有大商汇国际家居博览中心、安吉青苹果家居城、福安家家居名品城等大型家居卖场,现有商业存量面积约32万㎡。

  2015年,安吉万达广场正式开业,当天客流量达28万人次,引入了万达影城、万达宝贝王、苏宁易购002024)南宁首家旗舰店等150+品牌,安吉商圈雏形初现。

  随后6年来,安吉商圈商业增量并无明显扩充。根据《规划》,2025年商圈商业规划面积将控制在35万㎡以内。其中,盛天商业将在此布局旗下全新产品线的首个项目——安吉盛天汇,将打造为安吉城市会客厅,预计补充3.5万㎡商业增量。

  古城路-七星路商圈是南宁传统商圈之一,因汇集各大机关、企事业单位小区,形成了南宁市早期的“富人区”。目前,商圈范围为古城路及七星路沿线一带。

  古城路-七星路商圈现有存量商业面积约20万㎡,重点商业项目包括梦之岛奥特莱斯广场(原古城路梦之岛百货)、新梦百货、香港鼎丰·城市奥特莱斯、南宁京东城市旗舰店等。

  1995年,梦之岛百货于古城路5号正式开业,影响力渐渐辐射至周边;叠加着七星路一带的沿街服装零售店兴起,商圈雏形开始显现。

  2002年,梦之岛集团在民族大道中段打造了第二座梦之岛百货,俗称“新梦”,商圈版图进一步扩张。2004年,“重磅玩家”王府井百货首进南宁,落子七星路与新民路交汇的华星时代广场,商圈影响力进一步提升。

  2010年12月,LV广西首店进驻古城路梦之岛百货,专柜面积超500㎡,轰动一时。之后,这里又聚集了菲拉格慕、巴宝莉、阿玛尼等国际一线品牌。

  “新梦”也迎来了国际奢侈品牌GUCCI以及欧米茄、施华洛世奇、雅诗兰黛、兰蔻等一众大牌。彼时,古城路-七星路商圈俨然成为南宁先锋、时尚的代名词。

  同期,南宁王府井600859)百货在经历3年的闭店调整后,“变身”为王府井百货奥特莱斯再度开门迎客,这也是广西首家奥特莱斯。

  随着城市商业格局变迁,新兴购物中心的崛起,古城路-七星路商圈高光不再。2016至2017年,GUCCI、LV等一众国际大牌相继撤出,后“迁徙”至南宁万象城。

  2020年,古城路梦之岛百货“走下神坛”,转型为大众化的梦之岛奥特莱斯广场,主打“低价+折扣”。

  同年,王府井百货奥特莱斯宣布闭店,黯然退出了南宁市场。之后,这里被鼎丰集团(香港)投资有限公司接手,变成了如今的香港鼎丰·城市奥特莱斯。

  2021年,华南首家京东电器城市旗舰店的到来,为这个传统商圈带来了新鲜血液。该店坐落于民族大道广西民族艺术宫,新梦百货旁,总面积超1.5万㎡,拥有线万款潮玩商品,汇聚华为、苹果、小米、海尔、美的、格力等家电数码品牌,多个品牌展厅和主题互动体验区,提供沉浸式、年轻化消费体验。

  根据《规划》,该商圈2025年商业规划面积将控制在30万㎡以内。云星集团将带来近3万㎡购物中心——云星城,以美学?活为概念,时尚消费为主题,带动传统商圈年轻化进阶。

  商圈范围为银海大道、五象大道西段以及这两条道路的围合区,北至五象大道,南至玉洞大道,西至银海大道西片区,东至阳光新城小区。

  大沙田商圈现有存量商业约10万㎡,代表商业项目为百佳华百货、金盛商业广场等,商业级次较低,以服务周边居民日常消费的中低端餐饮及服饰、小商品零售为主。

  根据《规划》,该商圈2025年商业规划面积将控制在15万㎡以内。作为良庆区“十四五”规划推进建设的“五大商圈”之一,大沙田商圈将进行商业功能迭代,丰富品质购物、休闲娱乐、文化交流等功能,对现有零售网点进行改造升级,同时优化商圈整体交通、景观环境。

  凭借巨大的客流效应、政策规划、交通路网等优势,机场、高铁站周边往往会涌现“交通枢纽型商业”。

  在南宁,火车东站商圈因火车东站的建设运营而兴起,空港商圈则背靠南宁吴圩国际机场。同样依托大型交通枢纽,但两者的商业演进却各有特点。

  南宁火车东站,是集高铁、地铁、公交、长途客运于一体的特大型综合交通枢纽站。

  早在2013年获批的《南宁市南宁东站周边控制性细致规划》就曾提及,南宁火车东站周边2平方公里范围将打造成商业、商务办公、贸易咨询及旅游服务中心。

  商圈范围以火车东站为中心,北至长虹路,南至佛子岭路,东至那安快速路,西至翠竹路。

  虽然南宁火车东站已投入运营8年,但周边的商业发展还处于起步阶段。商圈内重点项目仅有火车东站商业,现有商业存量面积约3万㎡,主要以广场餐饮店、快捷便利店、土特产商铺为主,业态较为单一,成熟度、丰富度均有待提升。

  按照《规划》,2025年该商圈商业规划面积将控制在10万㎡以内,这预示着未来几年还将补充约7万㎡商业增量。

  其中,由桂系房企“老大哥”荣和集团打造的荣和·东站城市广场备受关注,该项目占地60万㎡,目前处于初期建设阶段,将打造为集3.5万㎡购物中心、星级酒店、风情商业街区、LOFT公寓、住宅于一体的综合体项目。

  南宁吴圩国际机场,是广西第一大航空枢纽。早在2012年,南宁就提出了发展“空港经济区”的概念,空港商圈随之兴起。

  该商圈范围包括以商贸服务产业、会展业为主的吴圩镇,以空港物流产业为主的机场周边、铁路沿线等地区。

  目前,空港商圈的商业布局主要集中在明阳工业园一带,以餐饮商铺、中小型综合超市为主。

  根据规划,空港商圈2025年商业规划面积控制在10万㎡以内。随着临空经济区的不断发展,该商圈吸引了融创、绿地等知名企业入局,辐射范围或将进一步扩展。

  2019年,融创与广西农垦联手打造悦桂融创云图之城,项目规划了超4000亩商住大城、超9000亩文旅展示区,引进日本著名MCS健康管理中心打造康养度假区,此外还规划了约7万㎡购物中心,将填补空港商圈的商业空白。

  此外,广西农垦还将与绿地集团共同打造悦桂绿地新世界,该项目将汇集康养、休闲、居住等功能,其中规划了新世界商业中心,包含商业MALL、特色商业街、绿地全球直采精品超市、亲子乐园等。

  宏观层面,15个区域级商圈撑起了南宁商业的“半壁江山”;微观层面,它们又承载着推动南宁商业发展的丰富变量:城市新区建设、旧改浪潮、外来商业势力涌入、交通枢纽经济……

  无论是“三足鼎立”的3个城市级商圈,还是15个区域级商圈的规模效应,都展现出南宁商业向上生长的势能,也将是南宁迈向“区域性国际消费中心城市”的重要推动力。